Вы здесь
Мнение экспертов
Вопрос:
- Уважаемые эксперты! В нашем доме около 100 квартир, из них жильцам принадлежат на праве собственности около 30. Остальные квартиры принадлежат городу. Вопрос: при накоплении фонда капитального ремонта на специальном счете у регионального оператора кто несет обязанность по оплате взносов за квартиры, находящиеся в собственности города? Регламентирован ли порядок и сроки оплаты этих взносов, и если да, то какими законами или нормативно-правовыми актами? Заранее спасибо.
Ответ:
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, взнос на капитальный ремонт не входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).
Лицо, определённое собственниками при формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, выставляет муниципалитету (как и другим собственникам) счёт на оплату взносов на капитальный ремонт, исходя из величины взноса на капитальный ремонт и площади помещения, находящегося в собственности, который оплачивается муниципалитетом в соответствии с законодательством.
Взносы на капитальный ремонт уплачиваются на специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
Вопрос:
- Возможен ли перевод средств фонда капитального ремонта дома со специального счета на счет регионального оператора через несколько лет? И будет ли являться препятствием для перевода средств, наличие задолженности некоторых собственников по платежам в фонд за предыдущий период?
Ответ:
В соответствии с частью 1 статьи 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.
В случае, если на проведение капитального ремонта предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (часть 2 статьи 173 ЖК РФ).
При условии отсутствия задолженности, о которой шла речь выше, наличие задолженности некоторых собственников по платежам в фонд капитального ремонта не является препятствием для изменения способа формирования фонда капитального ремонта.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания собственников.
Вопрос:
- Добрый день. Просьба уточнить, если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы, и не попал в нее, возникает ли у собственников обязанность по выбору способа формирования фонда на кап.ремонт и обязанность по оплате взносов. Спасибо.
Ответ:
Частью 3 статьи 169 ЖК РФ установлено, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта (часть 5 статьи 170 ЖК РФ).
Таким образом, пока многоквартирный дом не включен в региональную программу, собственники не обязаны вносить взносы на капитальный ремонт.
Многоквартирный дом может быть включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации. Согласно части 5 статьи 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.
Вопрос:
- Уважаемые эксперты! Многоквартирный дом включен в региональную программу капитального ремонта на 2023 год. Фонд капитального ремонта МКД формируется на счете регионального оператора. Кровля дома требует капитального ремонта. Собственники помещений на общем собрании принимают решение об уплате дополнительных взносов на капитальный ремонт кровли в управляющую организацию. Правомочно ли решение собрания и действия управляющей организации, выполняющей работы по капитальному ремонту кровли?
Ответ:
В соответствии с частью 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта МКД по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, могут принять решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой, за счет дополнительных взносов. В этом случае определение порядка уплаты дополнительных взносов и порядка использования этих средств относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Дополнительно сообщаем, что Жилищным кодексом предусмотрена возможность зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Таким образом, в случае, если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (часть 4 статьи 181 ЖК РФ).
Вопрос:
- Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если собственники МКД формируют фонд КР на спец.счете, владельцем которого является Региональный оператор, как они могут провести КР (например, лифт), если достаточные средства не накоплены, в рег.программе данный вид КР стоит на поздних сроках и перечисляют мин.взнос, установленный регионом? С чего начать? И такая же ситуация для спец.счета, владельцем которого является ТСЖ.
Ответ:
При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, независимо от того, кто является владельцем специального счета (региональный оператор или ТСЖ), собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального ремонта.
В соответствии с частью 1 статьи 191 ЖК РФ финансирование работ по капитальному ремонту может осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, созданным в соответствии с ЖК РФ, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.
В случае, если средств фонда капитального ремонта и средств государственной, муниципальной поддержки недостаточно для проведения работ по капитальному ремонту, собственники могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер, или уплате дополнительного взноса для проведения отдельных работ по капитальному ремонту. Определение порядка уплаты дополнительных взносов и порядка использования средств, сформированных за счет дополнительных взносов, относится к компетенции общего собрания собственников.
Собственниками также может быть рассмотрен вопрос привлечения кредита или займа.
Необходимо отметить, что частью 7 статьи 189 ЖК РФ установлено, что в случае, если капитальный ремонт в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Вопрос:
- Как должны выстраиваться взаимоотношения собственников помещений МКД избравших способ формирования фонда капитального ремонта на счету регионального оператора, если собственники приняли решение о досрочном проведении капитального ремонта по нескольким позициям и приняли решение о дополнительном сборе средств, больше установленного минимального взноса. Обязан ли региональный оператор выполнять функции технического заказчика на основании закона, или требуется в данном случае дополнительное соглашение?
Ответ:
Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.
Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, могут принять решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой, за счет дополнительных взносов. Порядок уплаты дополнительных взносов и порядок использования этих средств определяются решением общего собрания собственников. Так как дополнительные средства собираются собственниками не на счете регионального оператора, за региональным оператором не закреплена обязанность по обеспечению проведения таких работ по капитальному ремонту.
Необходимо отметить, что Жилищным кодексом предусмотрена возможность зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Таким образом, в случае, если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (часть 4 статьи 181 ЖК РФ).
Вопрос:
- Вправе ли региональный оператор выступать техническим заказчиком и осуществлять строительный контроль по тем видам работ, которые не оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, не имея выданного саморегулируемой организацией свидетельства?Обязан ли региональный оператор иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, при осуществлении контроля за выполнением работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства?
Ответ:
В соответствии с частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее Градостроительный кодекс) строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.
Согласно пункту 3 части 1 статьи 180 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) одной из функций регионального оператора является функция технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
Частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса предусмотрено, что виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.
В соответствии с приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 года № 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (далее приказ № 624) для осуществления строительного контроля требуется наличие свидетельства о допуске на виды работ, которые влияют на безопасность объекта капитального строительства.
В соответствии с частью 3 статьи 182 Жилищного кодекса для выполнения работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким работам.
Если при проведении строительного контроля в соответствии с приказом № 624 такое свидетельство не требуется, то технический заказчик (региональный оператор) вправе самостоятельно осуществлять строительный контроль.
Вопрос:
- Собственники МКД на общем собрании большинством голосов принимают решение об исключении их дома из региональной программы капремонта, мотивируя что все ремонтные работы проведены, когда нужно - соберем и все сами сделаем. Что делать органам местного самоуправления и уполномоченному органу власти в таком случае. Можно ли их исключить из программы?
Ответ:
Собственники общего имущества в МКД не правомочны принимать решения об исключения МКД из региональной программы капитального ремонта.
Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации. В региональную программу включаются все многоквартирные дома, расположенные на территории субъекта Российской Федерации за исключением домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
Уплата взносов на капитальный ремонт является такой же обязательной платой как плата за жилое помещение и коммунальные услуги, которые необходимо уплачивать полностью и ежемесячно.
Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в МКД по истечении 4-х календарный месяцев, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официального опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот МКД. Законом субъекта РФ может быть установлен более ранний срок обязанности по уплате взносов.
Потребность в капитальном ремонте возникает не разово, для поддержания жилищного фонда в нормальном состоянии требуются систематические работы по капитальному ремонту, поэтому даже в случае выполнения всех работ по капитальному ремонту, предусмотренных региональной программой, собственники не освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт.
Однако законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов (часть 8 статьи 170 ЖК РФ). Когда за счет средств фонда будут оплачены работы по капитальному ремонту, и его размер станет меньше установленного, оплату взносов будет необходимо возобновить, пока размер фонда не достигнет минимального значения.
А в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, если до наступления установленного региональной программой срока были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ не требуется, стоимость этих работ, засчитывается в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Принимаемая к зачету стоимость работ не может быть выше, чем размер предельной стоимости этих работ, определенный нормативным правовым актом субъекта РФ, согласно части 4 статьи 181 ЖК РФ.
В случае отказа собственниками оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества МКД органы самоуправления и (или) уполномоченный орган власти в праве потребовать уплаты взносов в судебном порядке.
Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то претензионную работу ведет региональный оператор. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то претензионную работу ведет лицо, которое выбрали собственники. При этом, согласно части 7 статьи 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт дома, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта требуется выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
Вопрос:
- В ТСЖ входят 30 27-ми квартирных домов. Может ли ТСЖ открыть свой специальный счёт на капитальный ремонт?
Ответ:
В отношении ТСЖ пунктом 1 части 2 статьи 175 ЖК РФ установлены ограничения, согласно которым владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Следует отметить, что Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" были внесены изменения в часть 2 указанной статьи, согласно которым с 1 сентября 2014 года владельцем специального счета может быть ТСЖ, управляющее одним или несколькими многоквартирными домами, независимо от количества квартир в них, при этом требование о расположении данных домов на граничащих земельных участках остается.
Вопрос:
- Добрый день! Наше ТСЖ объединяет 5 малоквартирных домов (по 15 квартир). Подскажите пожалуйста, если мы выберем формирование ремонтного фонда-ТСЖ, на каждый дом надо будет открыть Специальный счет, или достаточно одного? Спасибо.
Ответ:
Согласно части 4 статьи 175 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме.
Необходимо отметить, что в отношении ТСЖ пунктом 1 части 2 статьи 175 ЖК РФ установлены ограничения, согласно которым владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
Вместе с тем, Федеральным законом от 21.07.2014 № 255-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" были внесены изменения в часть 2 указанной статьи, согласно которым с 1 сентября 2014 года владельцем специального счета может быть ТСЖ, управляющее одним или несколькими многоквартирными домами, независимо от количества квартир в них, при этом требование о расположении данных домов на граничащих земельных участках остается.
Вопрос:
- Если собственники отказались от утверждения предложения регионального оператора или технического заказчика по вопросам изложенным в ч. 5, ст. 189 ЖК РФ, то орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора или нужно искать компромиссный вариант?
Ответ:
Если фонд капитального ремонта формируется на счёте регионального оператора и в установленный срок собственники не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора (часть 6 статьи 189 ЖК РФ).
В случае, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте, собственники могут принять предложения лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о проведении капитального ремонта частично. Однако, если какой-либо вид работ не проведен в срок, предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение такого вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (часть 7 статьи 189 ЖК РФ).
Вопрос:
- Каким образом проводить зачет стоимости ранее проведенных работ для собственников, которые избрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, а владельцем избрали ТСЖ? В ЖК РФ есть норма, которая распространяется только на счета регионального оператора.
Ответ:
Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.
Если собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, хотят провести работы по капитальному ремонту раньше сроков, установленных региональной программой, они могут выполнить такие работы за счет дополнительных средств, без использования средств фонда капитального ремонта.
В случае, если ранее выполненные работы были предусмотрены региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (часть 4 статьи 181 ЖК РФ).
Таким образом, в данном случае зачитывается стоимость работ, выполненных за счет дополнительно собранных средств собственников, без использования средств фонда капитального ремонта.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники могут выполнить работы по капитальному ремонту за счет средств фонда капитального ремонта ранее сроков, установленных региональной программой. Средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, всегда доступны для собственников, у них нет необходимости привлекать дополнительные средства. Поэтому механизм зачета стоимости выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт для собственников, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете, ЖК РФ не предусмотрен.
- 233 просмотра
