Первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы Елена Николаева — об инвестициях в отрасль ЖКХ, управлении многоквартирными домами и капитальном ремонте

«Нам всем надо быть более ответственными собственниками»

Вопросы ЖКХ сейчас являются одними из самых острых — капремонт, новые условия работы УК, наконец, плохое состояние инфраструктуры, которая требует модернизации, касаются без преувеличения всех жителей нашей страны. Отрасль нуждается в модернизации — не только инфраструктуры, но и регулирования ЖКХ. Либеральная платформа «Единой России» активно работает над регулированием и модернизацией этой сферы, привлекая законодателей, общественные организации, предпринимателей, экспертов к обсуждению и разработке оптимальных решений для ЖКХ. При этом предложения платформы строятся на рыночных принципах — ведь при правильной организации сфера ЖКХ может приносить бизнесу прибыль и в то же время предоставлять собственникам жилья качественные коммунальные услуги по разумным ценам.

Одним из активных участников Либеральной платформы является Елена Николаева, первый заместитель председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы. С ней мы побеседовали о том, настало ли время ли инвестиций в коммунальную сферу, о том, зачем нужен капремонт и как последние законодательные инициативы повлияют на отрасль ЖКХ.

— Елена Леонидовна, усилия и Государственной Думы, и Правительства РФ в последние годы направлены на то, чтобы сделать отралсь ЖКХ более привлекательной для частных инвестиций. Есть ли уже заметные изменения —вызывает ли эта отралсь интерес у бизнеса, желание вложить в нее деньги?

— Начну с того, что в сфере ЖКХ ежегодно оборачивается более 4 трлн рублей, и 1,5 трлн из них — это оплата коммунальных услуг населением. Так что эта отрасль может быть довольно инвестиционно привлекательной — при условии, что деятельность ее субъектов будет правильно организована. Для этого были приняты такие важные законы, как закон о концессиях, о долгосрочном тарифообразовании, о государственно-частном партнерстве. Уже в результате этих изменений инвестиционная привлекательность отрасли выросла просто на порядок. Более того, в Минстрое создан специальный центр ГЧП, регулирующий концессионные соглашения, оказывающий консультационную поддержку как муниципалитетам, так и потенциальным инвесторам. На сегодняшний момент существует уже более ста концессионных соглашений в 46 регионах России — и это только в 2014 году. Планируется, что в 2015 году в сфере жилищно-коммунального хозяйства будет заключено уже около пятисот концессионных соглашений. В 2014 году инвесторы вложили в отрасль порядка 188 миллиардов рублей. Это очень значительные средства, которые в том числе пойдут на модернизацию коммунальной инфраструктуры — модернизацию, в которой мы чрезвычайно нуждаемся. Но нужно понимать, что ЖКХ делится на две части: на коммунальную составляющую и на жилищную услугу. Жилищная услуга — это вопросы, связанные с деятельностью управляющих компаний. Тут тоже проведены достаточно серьезные преобразования. Не все из них нравятся управляющим компаниям, некоторые они справедливо критикуют, но мы должны не забывать, что управляющая компания работает с физическими лицами. И конечно, мы в первую очередь должны защитить интересы граждан Российской Федерации, чтобы у недобросовестных управляющих не было возможности, скажем так, для манипуляций.

— Почему это важно?

— Наведение порядка как в жилищной сфере, так и в коммунальной, — это и есть залог инвестиций.

Чего, на мой взгляд, на сегодняшний момент еще не хватает: мы совсем недавно существуем в парадигме концессионных соглашений, и анализ первых концессионных соглашений наводит на мысль, что они пока еще очень слабо проработаны со стороны публичной власти — подавляющее большинство концессионных соглашений пока еще сформированы без особых условий. Это означает, что не все предприниматели могут инвестировать в модернизацию коммунального сектора, и это, скажем так, совсем неправильный тренд. Поэтому нужно более детально обучить нашу публичную власть, которая выходит на концессионные соглашения и отдает собственность в управление частному капиталу, отстаивать интересы граждан, муниципалитетов, субъектов. Здесь никаких лукавств быть не может! Частный капитал, естественно, будет стараться свои инвестиции максимально ограничить, а вот государство заинтересовано в их увеличении.

Пора повысить эффективность

— Как можно стимулировать частный капитал брать в управление объекты инфраструктуры, модернизировать их и строить новые там, где их не хватает?

— Приведу пример: на сегодняшний момент мы защитили предпринимательскую прибыль в водоснабжении в размере 5%. Это беспрецедентный шаг, такого вообще нет практически ни в одном секторе экономики — теперь входя в концессионные соглашения в водоснабжении, предприниматель уверен, что у него в тарифе будет 5% его прибыли, как минимум. Это означает, что действительно сделаны большие шаги навстречу частным инвесторам. Но эти шаги пока, в основном, направлены на инвестиции в уже существующую инфраструктуру. И мне кажется, что сейчас законодательство о государственно-частном партнерстве должно быть нацелено и на создание новой инфраструктуры — там, где развиваются новые микрорайоны, создаются новые поселения. Сейчас мы вышли с предложением расширить сферу деятельности закона «О ГЧП», который был принят в конце прошлой сессии, и я очень активно работала над тем, чтобы расширить его как раз в направлении новых объектов коммунального сектора и включить в спектр возможностей модели не только концессионных соглашений, но и иные модели государственно-частного партнерства.

— Что это могут быть за модели, кроме концессий?

— Это может быть создание совместных акционерных обществ, куда входит и государство, и предприниматели. Или модель, при которой предприниматель строит объект и оставляет у себя на балансе, но государство гарантирует ему соответствующий спрос на коммунальные услуги по определенным тарифам. Всего есть около двенадцати различных моделей государственно-частного партнерства.

— Одним из самых сложных в ЖКХ, как и в других регулируемых отраслях, является вопрос тарифов. Когда мы пытаемся включить тарифы в инвестиционную составляющую, всегда встает вопрос о том, как ограничить при этом рост тарифов, не сделать его запредельным?

— За последнее время произошли серьезные изменения в тарифообразовании. В частности, введен предельный индекс совокупного изменения платежа гражданина. Это серьезная защитная мера, которая направлена на то, чтобы не допускать галопирующего роста платежей за коммунальные услуги (напомню, речь в данном случае идет только о коммунальных услугах). Такой предельный индекс вводится по каждому субъекту и по каждому муниципалитету. Преодолеть этот предельный индекс можно, но для этого представителям сектора надо доказывать перед местным заксобранием, что объем инвестиций не позволяет уложиться в этот предел — и целесообразность этих инвестиций и возможность повышения будет обсуждаться публично. Вместе с тем, по закону "О долгосрочном тарифообразовании" со следующего года практически все должны перейти на долгосрочные тарифы. Причем обратите внимание: в этом долгосрочном тарифе есть инвестиционная составляющая. Другой вопрос, что эта инвестиционная составляющая должна использоваться разумным образом.

— Но инвестиционная составляющая присутствует в тарифах и сейчас.

— Действительно, но что происходит сейчас? Сейчас инвестиционную составляющую, по сути, предлагает сама ресурсоснабжающая организация. Допустим, она хочет протянуть ветку в одну сторону или построить какие-то новые мощности, но это не в полной мере согласуется с объемами жилищного строительства и с развитием новых производств. В этом случае инвестиционная составляющая фактически ложится на уже существующих потребителей и на бизнес, что, конечно, неправильно. И на сегодняшний день очень важно с учетом уже принятого закона "О программах комплексного развития коммунальной инфраструктуры" синхронизировать развитие коммунальной инфраструктуры с развитием территорий . Вот тогда инвестиционная составляющая тарифа не будет перекладываться на предпринимателей, которые создают, например, объекты жилой недвижимости и вынуждены потом закладывать это все в цену квадратного метра. Поэтому оптимизация работы ресурсников и развития жилищного строительства и промышленного производства сейчас является принципиальным, и это некая сверхзадача и для самих ресурсоснабжающих организаций, и для эффективного государства. Вместе с тем ограничение «сверху» — это не только негативный фактор для ресурсоснабжающих организаций, но, на мой взгляд, еще и позитивный. Потому что он заставляет эти компании очень внимательно посмотреть на структуру своих собственных расходов. Что мы наблюдали в прошлые годы? Тарифы росли по принципу "затраты +" — все, что я не закопаю в землю, я все вложу в тарифы, и эти траты были далеко не всегда обоснованы. А ограничение сверху заставляет предпринимателей и менеджмент ресурсоснабжающих организаций повышать внутреннюю эффективность — делать более качественные трубы, у которых больше срок службы, делать профилактику, бороться с потерями. И тогда тарифа хватит на то, чтобы поддерживать текущую деятельность, вкладывать средства в модернизацию и развивать этот сектор экономики.

Треугольник: собственник, ресурсник, УК

— В сфере управления многоквартирными домами в последний год произошли серьезные изменения — прежде всего, речь идет о лицензировании УК. С чем это было связано?

— Я неоднократно в своих выступлениях говорила о том, что сфера управления — это достаточно серьезная потенциальная возможность для развития малого и среднего бизнеса. Но реализовать эту возможность мы сможем тогда и только тогда, когда у нас будет очень четко просчитана экономика управления. К сожалению, на сегодняшний момент нам часто все еще кажется, что кто-то за нас должен управлять нашей недвижимостью — какой-то государственный ДЕЗ. Но в основе деятельности управляющих организаций должна лежать экономика. В Жилищном кодексе заложено, что выбор УК осуществляется на конкурсной основе, на основании того, какое предложение собственникам многоквартирного дома сформулирует та или иная УК. Давайте теперь подумаем: а насколько эффективно мы с вами выбираем управляющие компании? Я знаю лишь единицы домов, где действительно проводятся общие собрания по выбору управляющей организации. И первое, что необходимо сделать, это конечно же нам самим быть более активными и ответственными собственниками, действительно выбирать УК, на конкурентной основе, понимая, что входит в структуру управления многоквартирными домами. Сейчас в постановлении Правительства прописан тот минимальный набор работ, которые должны осуществлять управляющие компании — это тот минимум, который нам нужно оплачивать. Если вы хотите расширить этот минимум, сделать ваше проживание в доме более комфортным, вы тоже это можете сделать, заключив соглашение с УК. Я каждый раз задаю вопрос: вот вы, например, утверждали тарифы вашей управляющей компании, которая обслуживает ваш многоквартирный дом?

Именно отсутствие прозрачных экономических моделей привело к тому, что у нас на рынке появились недобросовестные компании, которые не столько занимаются управлением вашим домом, сколько, скажем так, «сидят» на денежных потоках и пытаются эти средства направлять по своему усмотрению. И мы были вынуждены ввести лицензированиеУК, чтобы очистить рынок от таких недобросовестных компаний.

— Каковы итоги лицензирования? Все ли получилось, как задумано?

— Сейчас мы смотрим на первые результаты лицензирования; не могу сказать, что мы полностью удовлетворены ими — подчас это лицензирование в некоторых регионах было использовано для передела рынка под свои карманные компании. Меня это очень настораживает, и мы вместе с уполномоченным по правам предпринимателей, и я, как уполномоченный общественный омбудсмен в сфере ЖКХ, будем внимательно отслеживать вот такого рода факты и с ними бороться. Мы даже создали специальную комиссию при Минстрое для рассмотрения такого рода недобросовестных моментов прохождения лицензирования.

— Кроме лицензирования, активно обсуждается место УК в цепочке взаимоотношений собственников жилья и ресурсоснабжающих организаций.

— Взаимоотношения управляющих организаций, ресурсоснабжающих организаций и собственников — это ключевая проблема на сегодняшний момент. К сожалению, в этом треугольнике до сих пор не найден баланс интересов. Пока еще у нас, в основном, идет диктат со стороны ресурсоснабжающих организаций, тогда как управляющие организации, по-моему, уже заклеймили позором. И при попустительстве и неактивности собственников вот эта вся ситуация в конечном итоге сказывается на нашем с вами кошельке. Конечно, такая модель взаимоотношений неправильная, это абсолютно тупиковый путь. Поэтому мы как законодатели сосредотачиваем свои интересы, в первую очередь, на защите прав собственников, которые пока не научились объединяться и вместе решать вопросы по управлению своим многоквартирным домом. Вместе с тем, большая проблема сейчас в отрасли — это проблема неплатежей в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

— Этот вопрос стоит настолько остро, что даже стал предметом рассмотрения Либеральной платформы партии «Единая Россия».

— Потому что эта проблема подрывает экономику и управления, и ресурсоснабжающих организаций. Добросовестные УК вынуждены все отдавать ресурсоснабжающим организациям, плюс сейчас на них полностью перекладываются все общедомовые нужды, которые они тоже должны своевременно оплачивать. И подчас они это делают за счет сокращения реальной работы по содержанию и текущему ремонту нашего многоквартирного дома. Это очень порочная практика, потому что в конечном итоге качество нашего жилья и условия нашего проживания будут ухудшаться. И я еще раз повторю: мы должны четко понимать, что идет реально на управление и на жилищные услуги, а что идет на коммунальные услуги.

— Как можно решить проблему неплатежей?

— Есть два разных подхода. Первый подход, который предлагают ресурсоснабжающие организации, — перейти всем на прямые договора. У прямого договора есть свои плюсы и свои минусы. Плюс заключается в том, что ресурсник напрямую заключает договор с жильцом многоквартирного дома. Но, обратите внимание: ответственность ресурсоснабжающая организация несет только до входа в дом. И не исключена такая ситуация, когда прямой договор заключен, а ответственность за доставку ресурсов до квартиры ложится на третьи лица, и это никак не прописано в договоре. Такую ситуацию мы, законодатели, допустить не можем. И, более того, оставлять граждан один на один с такими крупными предпринимательскими структурами как ресурсоснабжающие организации, мне кажется, не совсем корректно. Я с трудом себе представляю, как собственник квартиры пойдет судиться с «Газпромом» за неправильно поставленный ресурс или неправильно начисленную оплату. Мы предлагаем сейчас иное, на мой взгляд, более адекватное решение. Оно заключается в создании информационных расчетных центров — в некоторых регионах такие уже есть. Эти центры через транзитные счета осуществляют расщепление платежей в течение суток, в результате чего коммунальные структуры получают свои деньги, а управляющая организация — свои. Такая схема не меняет драматически всей той юридической конструкции взаимоотношений собственников, ресурсников и УК, которая есть сейчас, но управляющая компания может дотянуться только до тех денег, которые имеют отношение к ней. Мне кажется, что такое решение позволит нам избежать ситуаций, когда недобросовестные управляющие организации «крутят» чужие деньги, задерживая или не отправляя их в ресурсоснабжающие организации. А, с другой стороны, мы не допустим того правового беспредела, который — по крайней мере, на сегодняшний момент — мы видим в конструкции с прямыми договорами. Конечно, необходимо еще раз внимательно, проанализировать, каким образом у нас начисляется плата за коммунальные услуги , насколько объективно снимаются показания приборов учета. Вот сейчас пошло очень много жалоб на то, что, невзирая на приборы учета, плату начисляют по нормативам, что, естественно, выше, чем показания приборов учета. То есть нам нужно наводить порядок, в первую очередь, в объективном снятии показаний приборов учета, как общедомовых, так и индивидуальных. Именно эти объективные данные должны лежать в основе платежа гражданина. Мы сейчас готовим законопроекты, которые должны в том числе навести порядок в этой сфере.

— Многие управляющие компании говорят о том, что до сих пор, вопреки законодательству, приборами учета многие квартиры не оборудованы. А установка счетчиков, скажем, на воду, в некоторых домов предполагает, что при это будет, грубо говоря, снесено полстены в квартире. Люди, предвидя это, счетчики устанавливать уже не хотят. Есть ли какой-то выход из этой ситуации?

— На самом деле уже законодательно сейчас приняты соответствующие меры, стимулирующие установку приборов учета. Если у вас такие приборы не установлены, то у вас будет увеличиваться норматив — обратите внимание, только в том случае, если для этого есть техническая возможность! Там, где технической возможности нет, соответствующего «экономического давления» оказываться не будет. Так же, как, например, мы исключили необходимость устанавливать индивидуальные приборы на потребление газа, который идет для приготовленяи пищи — поскольку платеж ничтожно мал по сравнению со стоимостью оборудования и установки.

Вместе с тем очень обидно бывает, когда ко мне приходят жаловаться как к депутату, граждане, которые устанавили соответствующий прибор учета, а начисления им продолжают проводить по нормативам. Я считаю, что в данном случае нужно наказывать ресурсоснабжающие организации, которые пытаются вот таким образом манипулировать размером платежа. И это в очередной раз заставляет задуматься над тем, что, если оставить гражданина один на один с ресурсоснабжающей организацией, защитить свои права ему будет крайне трудно. И в этом случае управляющая организация должна выступать защитником граждан во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями — поскольку именно УК как никто понимает, что такое ввод ресурса на входе в дом, что такое индивидуальное потребление, отвечает за распределение по внутридомовым сетям. И исключать ее из договорных отношений, как мне кажется, не совсем корректно.

Не дайте дому обветшать

— С прошлого года начались отчисления на капремонт, стали производиться первые ремонты. Но каждый регион по-своему определяет, какие дома будут ремонтироваться в первую очередь, какие во вторую очередь. Как правило, никто не проводит полную инженерную оценку того, каково состояние конкретного дома, действительно ли он нуждается в капремонте, что в нем нужно отремонтировать.

— В 2014 году в рамках региональных программ капитального ремонта было отремонтировано почти 8 тыс. многоквартирных домов общей площадью, если не ошибаюсь, 36,4 млн квадратных метров, в которых проживает полтора миллиона человек. Надо сказать, что это беспрецедентное за последний постсоветский период (да и в советское время капитальному ремонту, к сожалению, не уделялось должного внимания, поэтому мы сейчас находимся в такой драматической ситуации). При этом за 2014 год начислено было 26,02 млрд рублей взносов собственников, из них собрано действительно порядка 17 млрд рублей. Средний процент сбора составляет примерно 65,37%. При этом в некоторых регионах собираемость выше, например, порядка 85%. В 2015 году ожидается проведение капитального ремонта в 30,3 тысяч многоквартирных домов общей площадью более 80 млн квадратных метров, в которых проживает порядка пяти миллионов человек.

— Рекордный показатель.

— Да, причем по состоянию на 1 июля 2015 года уже капитально отремонтировано 4,8 тыс. многоквартирных домов общей площадью 14,7 млн квадратных метров, в которых проживает порядка 0,6 миллионов человек. Всего на капитальный ремонт на сегодняшний момент собрано порядка 52 млрд рублей, плюс регионы оказывают поддержку в софинансировании капитального ремонта: в текущем же году на поддержку программ капитального ремонта в регионах предусмотрено порядка 20 млрд рублей.

Напомню, что у граждан есть право выбора: они либо сами накапливают средства на капитальный ремонт и организует ремонтные работы, либо доверяют это региональному оператору.

— Несмотря на это, недовольство введенными отчислениями на капремонт было довольно сильным.

— Надо понимать очень важную вещь: своевременно ремонтируя наши дома, мы их, во-первых, не будем доводить их до аварийного состояния, тем самым создавая угрозу своей безопасности и жизни, во-вторых, продлим и качественно улучшим проживание в этих многоквартирных домах.

Конечно же, при составлении программ капитального ремонта необходимо учитывать реальное техническое состояние многоквартирных домов, это просто мое кредо. Я внесла сейчас закон о необходимости проведения технической инвентаризации домов, с тем, чтобы передать эти полномочия с федерального уровня, где они, к сожалению, сейчас пока в полном объеме не выполняются, на уровень субъектов федерации; надеюсь, что меня Минстрой в этом поддержит. Почему это необходимо? Потому что, не проведя серьезную техническую инвентаризацию реального состояния многоквартирных домов, мы не можем ожидать, что те средства, которые собираются и гражданами и вкладываются государством, будут эффективно использованы на конкретные работы, которые нужны конкретному дому. Более того, именно по итогам такой технической инвентаризации регионам надо будет подкорректировать свои программы капитального ремонта.

— Как часто должен проводиться капитальный ремонт?

— Это зависит от типа дома, от того, из каких конструкций и материалов он сделан, но в среднем капитальный ремонт многоквартирного дома должен быть проведен раз в 25 лет. В капремонт входит, я напомню, работа по фундаментам, кровельным конструкциям, фасадным конструкциям, замена внутридомовых сетей, лифтового оборудования. Первоначально все региональные программы капитального ремонта составлялись, исходя из просто формального года постройки этого дома и его типа. Поэтому, конечно, эти программы нужно уточнять и корректировать, исходя из реального состояния многоквартирных домов.

Вспомните: раньше мы с вами могли обивать пороги годами, пока нам, грубо говоря, балки на голову не начинали сыпаться. У нас накоплен огромный массив нуждающихся в капремонте зданий — он накоплен с советских времен. И системный подход, который сейчас реализован в законодательстве, на самом деле направлен на то, чтобы выстроить и систему финансирования такого ремонта, и систему контроля за его прохождением, и систему технической инвентаризации, поскольку любой дом — это сложное техническое сооружение, а мы, как собственники, в соответствии с Жилищным кодексом, обязаны содержать его в надлежащем состоянии. Конечно же, нам предстоит большая разъяснительная работа с гражданами, чтобы донести до них, что такое капитальный ремонт, почему он проходит, и обязательно вовлечь граждан как в процессы выбора способов капитального ремонта, так и в процессы контроля за их конкретным домом.

— Обычно считается, что собственность — это квартира, и все.

— Тогда как на самом деле это и сам дом, и соответствующее техническое общедомовое имущество, и придомовая территория. Это все является объектами нашего с вами совместного имущества, которым также нужно качественно и эффективно управлять и своевременно его ремонтировать.

— Летом прошло несколько сообщений о расселении аварийного и ветхого жилья: регионы отрапортовали о том, что расселение состоялось, но выяснилось, что это не так. Можно ли сказать, что контроль центра за региональными программами расселения оказался слишком слабым?

— На самом деле относительно работы Фонда реформирования жилищно-коммунального хозяйства, в Наблюдательный совет которого я вхожу, я могу сказать, что программы по переселению граждан из аварийного жилья стоят у нас на очень строгом контроле. У нас регулярно приезжают губернаторы и лично отчитываются о прошедших работах. Причем, обратите внимание: мы принимаем в рассмотрение не только отчеты губернаторов, но и обязательно смотрим сообщения граждан, сообщения общественных организаций, счетных палат, общественных палат и любых общественных контролирующих структур, в соответствии с законом «Об общественном контроле в ЖКХ», автором которого я являюсь. Более того, сейчас принято решение о том, что принять дом, в который переселяются граждане из аварийного жилья, невозможно, если есть жалобы на качество этого дома. И если есть такие жалобы, либо сообщения от граждан, что их не расселили, хотя должны были расселить, в регионе просто останавливается финансирование из центра программ по переселению. Таким образом, региону приходится деньгами отвечать за свое бездействие. Я уж не говорю о том, что если имеют место такие вопиющие случаи, когда рапортуют о выселении, а реально его нет, то здесь уже подключается прокуратура и соответствующие чиновники просто освобождаются от своих занимаемых должностей. Поэтому сказать, что все происходит бесконтрольно, нельзя. Сейчас мы договорились о том, что на каждой стройплощадке должны быть установлены видеокамеры с выходом в Интернет, чтобы будущие жильцы, которые знают, что их будут переселять в этот дом, могли контролировать и ход строительства этих объектов, и соответствующее переселение из аварийного жилья. Есть и общественный контроль — общественные организации сейчас очень активно подключились к этому мониторингу. Особенно активную роль в этом играет роль Общероссийский народный фронт. И я думаю, что под этим неусыпным контролем независимых структур такого рода вопиющие случаи будут минимизированы, а в лучшем случае вообще сведены на нет.

Журнал "Эксперт" http://expert.ru/2015/09/3/nam-vsem-nado-byit-bole...